“消失”的租客：房租在下跌

早在今年3月末，曹先生就將位于北京市朝陽區十里鋪的一套一居室掛牌出租，但直到5月中旬，他才成功將房子租出。整個周期達到50多天。

“沒想到（出）租房也這么費勁。”曹先生向21世紀經濟報道記者表示，剛掛牌的前半個月，完全沒有人預約看房。到4月下半月，才開始有人來看，但意向并不強烈。在經過兩次降價后，曹先生才將房子租出，租金比去年低了約350元／月。

雖然新冠肺炎疫情已經得到有效控制，但其對租賃市場帶來的沖擊波，仍未完全消除。

貝殼研究院發布的數據顯示，今年5月，18個重點城市的租賃交易量環比上漲2.1%，同比上漲52%。但租賃價格并未同步回升，反而低于去年同期。

疫情影響下的租賃需求推遲，是5月市場升溫的主因。但總體來看，疫情導致的觀念變化，以及經濟復蘇尚需時日，正在削弱租賃市場的需求規模。我愛我家在一季報中指出，疫情會促使“部分租房需求向置業需求轉化”。

這也影響了市場表現。按照貝殼研究院的統計，重點18城5月租賃住房平均成交周期（從首次掛牌到成交）為48.37天，雖比4月有所縮短，但仍比去年延長了9天之多。同時，“今年的4-5月，業主的掛牌價格處于近兩年的最低水平”。

雖然新冠肺炎疫情已經得到有效控制，但其對租賃市場帶來的沖擊波，仍未完全消除。IC photo

房租同比出現下降

春節后本是租賃市場的傳統“旺季”，但因疫情影響，整個2月，租賃市場成交幾乎停滯。從3月開始，租賃市場緩慢復蘇。

由于不同城市對疫情防控的要求不同，市場的復蘇進程也不一致。在貝殼研究院統計的18個重點城市中，15個城市的租賃交易規模在4月出現高點，并在5月環比回落。

北京、武漢、南京三城是例外。其中，北京和武漢是疫情防控的重要地區，防控政策較為嚴格，租賃需求較其他城市釋放延后。5月，這兩個城市租賃交易規模環比分別上漲27.28%及25.28%。

但總體來看，近期的持續成交并不能彌補需求缺口。在不少城市，今年前5月的租賃交易總規模，僅相當于去年同期的7成到8成。

“租賃市場的活躍度與就業環境息息相關。”諸葛找房數據研究中心指出，雖然各大企業都在積極復工復產，但受疫情影響，企業“縮編人才、降低成本”呈常態，失業率呈現上升跡象，這也導致租賃市場的活躍度并不高。

根據國家統計局數據顯示，截至2020年4月，31個大城市城鎮調查失業率為5.8%，創2018年以來新高。

貝殼研究院租賃分析師黃卉向21世紀經濟報道記者表示，市場上的租賃需求主要分為三類：高校畢業生的租賃需求，外來流動人口的租賃需求以及當地戶籍人口的換租需求。其中，外來流動人口的租賃需求占比通常在50％以上，是市場需求的主流。春節后的傳統租賃旺季，也主要由這部分需求所推動。

疫情的發生，恰恰影響到這部分需求。曹先生說，房子原來的租客就是因疫情而延遲了返京時間，回京后又選擇退租。

這也使得租賃市場的供需關系出現調整。“多數城市的租金議價空間高于去年同期，租客在租賃交易中能掌握更多主動權。”貝殼研究院指出，5月，全國重點18城業主掛牌價月均價為43.7元/平方米，與4月持平，比去年同期下降了7%。

21世紀經濟報道記者了解到，由于空置期較長，近兩個月來，自如、相寓等大型租賃機構，一度下調部分房源的租金。

黃卉表示，2019年，重點城市租賃房源全年的成交周期是38天左右，其中，旺季一般在30天-40天。今年2月以來，疫情影響使得成交周期一度延長到60天以上，此后有所回落，但5月的成交周期仍然達到48.37天。

或加速行業洗牌

租賃市場的另一個旺季為每年6月到8月，主要由高校畢業生的需求所推動。其中，由于高峰期尚未到來，6月初的租賃交易通常較為平穩。

貝殼研究院數據顯示，今年6月第一周，重點18城租賃市場成交量環比5月第四周下降5.9%。租金水平為41.7元/平方米，比5月下降4.3%，比去年同期下降5.2%。

黃卉認為，6月前期租賃市場相對平穩，但隨著畢業季的到來，城市之間租金水平會呈現分化態勢，畢業季租賃需求增加的城市租金水平會有所回升，其他城市租金上漲動力不足。

但目前來看，這一旺季的市場成色如何，也存在一定的疑問。

某不具名的資深房產經紀從業者向21世紀經濟報道記者表示，一方面，疫情使得不少高校畢業生的畢業、實習和找工作時間延后；另一方面，受疫情影響，企業對應屆畢業生的需求規模也有可能下降。因此，今年的年中租賃旺季有可能延后，其交易規模較往年也有縮水的可能。

前述人士表示，如果需求出現縮水，受影響的不僅僅是租金水平，還可能包括整個租賃行業的格局。

近年來，“租購并舉”的提出，使租賃市場迎來重要的發展契機。但去年以來，行業出現最大規模的洗牌。據不完全統計，2019年有53家長租公寓出現經營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

諸葛找房指出，2019年，長租公寓持續暴雷，各城市虛假房源、群租房等亂象頻出，導致租賃市場監管逐漸加強，很多城市成立租賃整頓市場的專項小組。“艱難的生存環境迫使機構采取低租金吸引租戶入住，房東為快速出租房屋，也跟隨市場被迫降低租金。”

租賃行業的利潤微薄，盈利模式不明朗。長期以來，多數運營商在虧本運營。

新冠疫情及其連帶效應，則被認為會持續影響租賃行業。前述人士表示，在疫情發生之初，青客公寓就已出現“爆雷”。疫情期間，蛋殼公寓陷入下調租金糾紛，自如陷入更換密碼鎖糾紛。這暴露出行業在管理模式、盈利能力、資金實力等方面都存在問題。

該人士認為，如果租賃市場的恢復進度不如預期，租賃行業的洗牌還將持續。其中，大型租賃機構有較大的存活概率，但將逐漸變得規范化；一些資金實力不足的小型租賃機構，則會逐漸被市場淘汰。與此同時，行業在資本驅動下的非理性擴張熱潮，也將暫時停歇。