李一戈專欄｜房租該降一降了

有個朋友在北京東四環至五環之間的一套房子，原租金是7400元/月，今年閑置了兩個月后，他增購了3000元的家電并繳了一年的寬帶費用1372元，剛以6000元/月的價格租出去。房租降幅近20%。朋友說，原租金太高了，確實應該降。

這是市場自我調節的結果。

2月份以來，不少城市鼓勵國有企業主動減免商業租金；有些機構業主，包括地產商在內，也對旗下商鋪承租人進行了一定幅度的減免。比如，萬達對商戶免除1月24日-2月25日的租金，預計減免額達30-40億元；融創文旅免除旗下文旅城項目商鋪1月25日-2月29日的全部租金。華潤置地、保利等也有幅度不等的租金減免。

希望疫情早點過去，消費早日恢復，在各方的幫助下，這些商戶能盡快挺過來。

住房租金的情況相對復雜一些。

大體來說，住房租賃市場的房源主要由專業化租賃運營企業的長租公寓和個人出租住房兩大塊構成，近兩年還有公租房加入。長租公寓的房源大多是運營企業從業主那里收集后再對外出租。

拉長周期來看，住房租金雖然一直在上漲，但總體還是比較穩定的。在大城市，與房價相比，房租漲幅多數年份要慢（低）得多。尤其是一線城市，租售比長期維持低位。簡單說，如果買房是想通過租金來尋求租金回報的話，收益率是很低的。最低的時候可能只有百分之一點幾，后來調控加碼房價基本穩定而租金持續上漲后，租金回報率也只有2%-3%。當然，在住房不限購的時期，投資購房的目的，主要是獲取房子升值的收益。也因此，曾經有所謂專家以租售比偏低來鼓吹房租應該上漲的觀點，如果不是故作無知也是一葉障目。

正常年份，房租（本文指住房租金）上漲，有它的規律。春節后和畢業季是年度兩次明顯上漲的時間，而春節前租金有一定議價空間。

前面說房租總體穩定，但近些年也有過幾次快速的上漲，也有人稱之為補漲（還是參考租售比）。我個人印象最深的是，2018年畢業季開始，北京上海等一線城市持續數月的房租上漲，迅猛程度堪比2016年的房價跳漲。

據當時的報道，北京天通苑一套120平方米三居室，租金從房東預期的7500元/月，最終漲到了10800/月。原因是，幾家長租公寓機構爭相抬價收房，以至于政府主管部門不得不出面約談它們。有輿論稱之為中介操縱房租，這倒有點夸大，其實就是運營機構之間為了爭奪市場規模惡性競爭，致使房租出現極不正常的跳漲。

高價收來的房源，卻未必能原價對外出租，形成了一種“高收低租”的現象，加上運營成本，即使房源數量達百萬間的長租公寓運營商，也長期無法實現盈利。嚴重的像蛋殼公寓，早在新冠肺炎疫情到來前就陷入資金鏈斷裂的傳聞之中。

疫情對長租公寓的影響，正在次第顯現。說到底，就是租賃需求的減少。極端情況，是1月底至3月底，由于防控需要原有租戶封閉在老家無法返回，新增租賃需求斷崖式下跌；各大城市生產生活逐步恢復后，新增租賃需求仍遠遠低于往年。

這就不可避免地出現這種現象：大量租賃住房找不到租客（承租人）。個人租賃住房好辦，隨行就市，7400元/月沒人要，就降到7000/月，再找不到就再降，直至6000元/月有人接單。也許房租直降20%是少數案例，但今年以來房租下降是普遍現象。

長租公寓就有點棘手了。分散式長租公寓與房東個人簽的合同，一般是3-5年，假如今年是處于合同中段，受疫情影響，大量房源空置，但運營商仍要繼續按月向房東支付租金。此時，要么運營商自己承受損失，降低房租，直到承租人出現；要么與房東協商，后者同意后再降低房租找尋租客，如果房東不同意，運營商直接賠償毀約。糾紛由此產生。

長租公寓運營商與房東之間的民事合同，遇到新冠肺炎疫情這種重大變化如何執行，確實是個難題，我個人覺得，主要還是要通過協商解決。但我更想提出另一個問題：假如沒有疫情，房租是不是就只會（能）漲不會（能）跌？

我曾經多次寫過，沒有只漲不跌的房價；同樣，我也要強調，沒有只漲不跌的房租。房價方面，2018年下半年以來，新房價格經由普遍的限價調控已基本穩定，大多數城市的二手房價格則開啟了緩慢下跌的過程。

值得注意的是，直至今年春節前，房租仍處于上漲通道。據我觀察，個體房東一般不會將房租與租售比掛鉤，多是與CPI掛鉤，而我國的CPI是長期保持溫和上升的，這就給了房東一個錯覺或者說認知——房租會永遠漲下去。

我不想對那種將房租與CPI掛鉤的想法作評判，只想說，當經濟、就業的景氣指數下行時，租賃需求不足導致房租下調，這種可能性是存在的。人們總是以過去判斷未來，過去房價一直在漲，但到2018年下半年就漲不動了；過去房租一直在漲，某一天也可能漲不動。再比如，新的租賃房源如公租房入市，供應增加，而需求穩定，房租就可能下行。何況今年遇到了疫情。

回到文章開頭。個人房東已經降房租了，而且幅度不小；長租公寓的房租，于情于理也應該降。放棄執念吧，誰都不容易。