提前一天的投資者電話會：中梁釋疑了什么？

“三道紅線”壓頂，房企融資端經不起一絲風吹草動。

      6月21日，21世紀經濟報道獨家披露中梁控股（02772.HK）聯席總裁李和栗確認離職。6月23日，中梁三只2022年到期的美元債創下最近3個月來最大跌幅。截至6月29日發稿，上述三只美元債跌勢不止。

該公司本計劃上周五（6月25日）公告，后提前至6月24日早上港股開市前發公告，并由中梁執行董事、首席財務官游思嘉主持召開投資者電話會解釋公司經營、債務等方面情況。知情人士表示，該投資者會議由瑞銀幫忙協調安排。

游思嘉在投資者會上解釋李和栗因為個人發展原因離職，強調目前中梁所采取的三層管理結構：集團高管負責機制和戰略;子集團和大區負責投資賣樓和重要經營決策;底層開發業務的管理人員負責執行。游思嘉認為這是一個相對穩定的組織架構。據其透露，何劍接替李和栗，將來負責投資產品開發銷售客服等開發業務。

6月24日，李和栗對21世紀經濟報道記者表示，離職之后，將從事投資業務。

作為三道紅線試點房企之一的中梁，資本市場對于其人事變動與債券變化敏感度相對較高。游思嘉透露，目前中梁仍在等待離岸債券發行額度的審批，以發行新境外債用于對其合計總規模為9.5億美元的三只境外債進行再融資。

美元債大跌之后

前述三只美元債包括：一只將于2021年9月26日到期的美元債，現存規模4億美元，票面利率為11.5%；一只將于2022年1月31日到期的美元債，現存規模2.5億美元，票面利率為7.5%；一只將于2022年5月19日到期的美元債，現存規模3億美元，票面利率為8.5%。

美元債大跌，游思嘉表示，如果有必要，公司將安排從境內向境外匯出資金，用于兌付其2021年9月到期的4億美元債。同時，管理層補充，不排除公司提前回購美元債的可能性。

中梁手中還有一筆將于今年11月22日到期的美元債，現存規模2億美元，票面利率為8.875%，這只美元債全部本金被兩位持有人持有。中梁目前已經與其2021年11月到期的美元債的兩位持有人達成一致，到期前將滾續整批債券。

受到今年以來泰禾、華夏幸福等債券兌付影響，房企的債券圈其實非常脆弱，經不起一絲風吹草動。

游思嘉首先拋出中梁還有融資空間的觀點。比如，7000萬美元銀團貸款有機會獲得展期，但這是建立在信用評級保持穩定的基礎上。此外，中梁還有招數應對資金緊張。由于大股東持股占據總股本83%，還有引戰、增發的空間。甚至連中梁控股集團董事長楊劍另一關聯公司華晟，游思嘉也澄清，中梁對其沒有債務擔保。

償債能力存不確定性

換總裁事件之后，中梁一直強調自己是一家戰略和機制為導向、集體領導、系統化管理經營模式的企業。但如何在投資者面前表現公司的償債能力，游思嘉費了一番心思。

盡管已經降到黃檔，但中梁依然面對棘手的債務管理。比如融資之難。受制于監管層對融資端的嚴控，中梁境內直融目前沒有新的進展。中梁坦承，在銀團貸款上，銀行會先給大房企，中梁只能分到“一點點肉”。到明年3月到期的7000萬美元雙邊銀團，“因為銀行額度一般會留給最高評級的企業，不太會有增量。”中梁管理層坦承。

游思嘉指出自身總體債務水平可控且短期內沒有兌付及再融資壓力。原因之一是公司主要依賴于以項目抵押為主的開發貸，時間上比較分散，沒有到期集中度；二是按照項目現金流提早安排回款。

中梁預計自己到今年6月底總債務和去年年底持平，約為540億元，“雖然黃檔房企有息負債增速可以達到10%，但我們不一定會增長”。

與之相對應的是，中梁今年前5月投資57個項目花了388億人民幣。對此中梁方面沒有做過多解釋。新拿的地貨值900億人民幣，其中三線城市占比65%，地貨比超過2.5倍。

具體到財務結構上，中梁有信心在今年6月底將非銀貸款在有息負債中的比重從2020年年底的28%降到25%，如果順利，2021年年底降到20%-25%。

但中梁未必一定能在今年年底將平均融資成本從8.5%降到年初預期的8%。原因是未來6個月內，美元債融資成本的不確定性。游思嘉也希望投資者們能夠理解。

從投資者會釋放的信息來看，中梁采取了一些措施，比如降低對高息債的依賴，比如減少364天公募債的發行，提高長債的占比；二是總量上不做特別增加。

游思嘉表示，如果公司的信用評級保持穩定，其未償的7000萬美元的銀團貸款將大概率會得到展期。這筆銀團貸款將于2022年3月到期。恒生銀行和中國銀行是該銀團貸款的貸款方，本筆貸款中2000萬美元貸款本金由恒生銀行提供，而剩余5000萬美元貸款本金由中國銀行提供。

其次，中梁境內債券融資計劃尚未取得進展。游思嘉認為，中央監管機構自2021年3月份以來進一步收緊了地產行業的融資，比想象中嚴厲。但他預計不會有新的更嚴厲的政策出臺，未來預期會有第二批、第三批房企試點，覆蓋50強、100強的房企。更多房企融資偏緊。

另外，中梁存量商票不會超過15億元，目前沒有做任何延期。游思嘉認為相比其他主流房企，這個金額不算多。

中梁控股在其2020年財報業績會上曾表示，中梁控股預計將于今年9月底正式獲得首個銀行間中期票據(MTN)發行額度，這是中國擴大房企進入銀行間債券市場機會試點計劃的一部分。主要目的是鼓勵房企通過銀行間債券市場為其他類型債務進行再融資。能否獲批，目前仍是未知數。