提前一天的投資者電話會:中梁釋疑了什么?
“三道紅線”壓頂,房企融資端經(jīng)不起一絲風(fēng)吹草動。
6月21日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家披露中梁控股(02772.HK)聯(lián)席總裁李和栗確認(rèn)離職。6月23日,中梁三只2022年到期的美元債創(chuàng)下最近3個(gè)月來最大跌幅。截至6月29日發(fā)稿,上述三只美元債跌勢不止。
該公司本計(jì)劃上周五(6月25日)公告,后提前至6月24日早上港股開市前發(fā)公告,并由中梁執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官游思嘉主持召開投資者電話會解釋公司經(jīng)營、債務(wù)等方面情況。知情人士表示,該投資者會議由瑞銀幫忙協(xié)調(diào)安排。
游思嘉在投資者會上解釋李和栗因?yàn)閭€(gè)人發(fā)展原因離職,強(qiáng)調(diào)目前中梁所采取的三層管理結(jié)構(gòu):集團(tuán)高管負(fù)責(zé)機(jī)制和戰(zhàn)略;子集團(tuán)和大區(qū)負(fù)責(zé)投資賣樓和重要經(jīng)營決策;底層開發(fā)業(yè)務(wù)的管理人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。游思嘉認(rèn)為這是一個(gè)相對穩(wěn)定的組織架構(gòu)。據(jù)其透露,何劍接替李和栗,將來負(fù)責(zé)投資產(chǎn)品開發(fā)銷售客服等開發(fā)業(yè)務(wù)。
6月24日,李和栗對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,離職之后,將從事投資業(yè)務(wù)。
作為三道紅線試點(diǎn)房企之一的中梁,資本市場對于其人事變動與債券變化敏感度相對較高。游思嘉透露,目前中梁仍在等待離岸債券發(fā)行額度的審批,以發(fā)行新境外債用于對其合計(jì)總規(guī)模為9.5億美元的三只境外債進(jìn)行再融資。
美元債大跌之后
前述三只美元債包括:一只將于2021年9月26日到期的美元債,現(xiàn)存規(guī)模4億美元,票面利率為11.5%;一只將于2022年1月31日到期的美元債,現(xiàn)存規(guī)模2.5億美元,票面利率為7.5%;一只將于2022年5月19日到期的美元債,現(xiàn)存規(guī)模3億美元,票面利率為8.5%。
美元債大跌,游思嘉表示,如果有必要,公司將安排從境內(nèi)向境外匯出資金,用于兌付其2021年9月到期的4億美元債。同時(shí),管理層補(bǔ)充,不排除公司提前回購美元債的可能性。
中梁手中還有一筆將于今年11月22日到期的美元債,現(xiàn)存規(guī)模2億美元,票面利率為8.875%,這只美元債全部本金被兩位持有人持有。中梁目前已經(jīng)與其2021年11月到期的美元債的兩位持有人達(dá)成一致,到期前將滾續(xù)整批債券。
受到今年以來泰禾、華夏幸福等債券兌付影響,房企的債券圈其實(shí)非常脆弱,經(jīng)不起一絲風(fēng)吹草動。
游思嘉首先拋出中梁還有融資空間的觀點(diǎn)。比如,7000萬美元銀團(tuán)貸款有機(jī)會獲得展期,但這是建立在信用評級保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上。此外,中梁還有招數(shù)應(yīng)對資金緊張。由于大股東持股占據(jù)總股本83%,還有引戰(zhàn)、增發(fā)的空間。甚至連中梁控股集團(tuán)董事長楊劍另一關(guān)聯(lián)公司華晟,游思嘉也澄清,中梁對其沒有債務(wù)擔(dān)保。
償債能力存不確定性
換總裁事件之后,中梁一直強(qiáng)調(diào)自己是一家戰(zhàn)略和機(jī)制為導(dǎo)向、集體領(lǐng)導(dǎo)、系統(tǒng)化管理經(jīng)營模式的企業(yè)。但如何在投資者面前表現(xiàn)公司的償債能力,游思嘉費(fèi)了一番心思。
盡管已經(jīng)降到黃檔,但中梁依然面對棘手的債務(wù)管理。比如融資之難。受制于監(jiān)管層對融資端的嚴(yán)控,中梁境內(nèi)直融目前沒有新的進(jìn)展。中梁坦承,在銀團(tuán)貸款上,銀行會先給大房企,中梁只能分到“一點(diǎn)點(diǎn)肉”。到明年3月到期的7000萬美元雙邊銀團(tuán),“因?yàn)殂y行額度一般會留給最高評級的企業(yè),不太會有增量。”中梁管理層坦承。
游思嘉指出自身總體債務(wù)水平可控且短期內(nèi)沒有兌付及再融資壓力。原因之一是公司主要依賴于以項(xiàng)目抵押為主的開發(fā)貸,時(shí)間上比較分散,沒有到期集中度;二是按照項(xiàng)目現(xiàn)金流提早安排回款。
中梁預(yù)計(jì)自己到今年6月底總債務(wù)和去年年底持平,約為540億元,“雖然黃檔房企有息負(fù)債增速可以達(dá)到10%,但我們不一定會增長”。
與之相對應(yīng)的是,中梁今年前5月投資57個(gè)項(xiàng)目花了388億人民幣。對此中梁方面沒有做過多解釋。新拿的地貨值900億人民幣,其中三線城市占比65%,地貨比超過2.5倍。
具體到財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上,中梁有信心在今年6月底將非銀貸款在有息負(fù)債中的比重從2020年年底的28%降到25%,如果順利,2021年年底降到20%-25%。
但中梁未必一定能在今年年底將平均融資成本從8.5%降到年初預(yù)期的8%。原因是未來6個(gè)月內(nèi),美元債融資成本的不確定性。游思嘉也希望投資者們能夠理解。
從投資者會釋放的信息來看,中梁采取了一些措施,比如降低對高息債的依賴,比如減少364天公募債的發(fā)行,提高長債的占比;二是總量上不做特別增加。
游思嘉表示,如果公司的信用評級保持穩(wěn)定,其未償?shù)?000萬美元的銀團(tuán)貸款將大概率會得到展期。這筆銀團(tuán)貸款將于2022年3月到期。恒生銀行和中國銀行是該銀團(tuán)貸款的貸款方,本筆貸款中2000萬美元貸款本金由恒生銀行提供,而剩余5000萬美元貸款本金由中國銀行提供。
其次,中梁境內(nèi)債券融資計(jì)劃尚未取得進(jìn)展。游思嘉認(rèn)為,中央監(jiān)管機(jī)構(gòu)自2021年3月份以來進(jìn)一步收緊了地產(chǎn)行業(yè)的融資,比想象中嚴(yán)厲。但他預(yù)計(jì)不會有新的更嚴(yán)厲的政策出臺,未來預(yù)期會有第二批、第三批房企試點(diǎn),覆蓋50強(qiáng)、100強(qiáng)的房企。更多房企融資偏緊。
另外,中梁存量商票不會超過15億元,目前沒有做任何延期。游思嘉認(rèn)為相比其他主流房企,這個(gè)金額不算多。
中梁控股在其2020年財(cái)報(bào)業(yè)績會上曾表示,中梁控股預(yù)計(jì)將于今年9月底正式獲得首個(gè)銀行間中期票據(jù)(MTN)發(fā)行額度,這是中國擴(kuò)大房企進(jìn)入銀行間債券市場機(jī)會試點(diǎn)計(jì)劃的一部分。主要目的是鼓勵(lì)房企通過銀行間債券市場為其他類型債務(wù)進(jìn)行再融資。能否獲批,目前仍是未知數(shù)。
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