北外灘地塊“圍標”疑云后續：上海土地出讓規則悄然生變

上海土地出讓市場正醞釀變化。

       今年以來，上海土地市場就推出了兩幅重磅地塊，引發市場較高關注：一是上海徐匯濱江西岸金融港綜合體地塊，今年2月份由香港置地以總價310.5億元競得，成為迄今為止內地第一總價地王；二是北外灘的HK271-01地塊（簡稱“北外灘地塊”），出讓底價34.3億元，因其臨江、純宅地（不帶15%租賃自持面積）而吸引多家頭部房企參與競標。

         北外灘地塊于2月25日掛出，以招掛復合方式出讓，按照競標規則——六人以上投標，排名前三入圍競標人。參與競標的有中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安6家房企，中海、萬科、華潤以綜合排名前三，獲得3月31日網上競價投標的入場券。當天中海底價拿下這幅被業內稱為鉆石級的純宅地，樓面地價6.3萬元/平方米，引發業內轟動。地塊周邊在售的是10萬元/平方米以上的住宅。

      4月3日，然而，直至4月13日，上海規土局網站土地交易信息仍然顯示為“交易中”。此間業內傳出地塊有“圍標”嫌疑，中海、華潤、萬科參與競標的高管均被協助調查。消息還在進一步發酵，但4月10日，上海土地市場出讓規則已悄然生變。

上海土地出讓規則生變

      4月10日，上海規土局網站掛出2幅宅地，出讓方式顯示為“招掛復合”。兩幅地塊分別為松江區永豐街道H單元H24-07號地塊、松江區中山街道SJC10010單元37-01號地塊。

      值得注意的是，本次出讓地塊規則出現兩大變化：有效申請人數不足六人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數為六人及以上的，本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。

     “六人”成為這兩幅地塊最終是競價招標還是掛牌出讓的關鍵點，而此前推出的地塊則是3人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標、開標、評標和定標四個環節。

    58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為，這次規則改變，尤其是入圍人數放寬到5家，最大的好處就是可以讓更多房企參與拿地。以往的打分制往往更有利于大型品牌房企，雖然可以對項目后續開發有更多品牌保障，但不利于市場的公平競爭。通過規則調整，中小房企可以有更多機會在滬拿地。

      此前，上海已經執行了3年的土地市場招標掛牌復合方式。2017年4月之后上海招掛復合出讓的土地，評分采取“135分制”，其中，經濟實力32分，技術資質17分，項目經驗41分，受讓管理45分。比如在這次北外灘土地競標中，中海、萬科和華潤的得分為130分、130分和120分，根據各項“優先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這三家進入后續的拍賣環節。

      業內人士認為，4月10日政策的變化或與規避房企“圍標”有關，并且也有利于更多房企參與到土地出讓中。

4月10日，上海發改委對外介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》，提出加快經營性用地出讓節奏；夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。

      這被業內人士看作是上海土地市場放量的信號。一家剛進入行業20強的房企人士對21世紀經濟報道記者表示，公司一直在深耕三四線城市，近兩年也在往二三線城市做戰略轉移，但已經10年沒有在上海拿地了。一是2017年上海拿地游戲規則改變，導致中小房企拿地難度增加；二是受制于一線城市拿地、運營成本的抬升，利潤增長不如三四線城市。該公司坦承，當前投資部門也在積極尋找上海的城市更新參與機會。

土地市場結構性調整

       另一方面，一線城市土地市場面臨結構性調整。綜合近期公開信息，虹口區在北外灘板塊規劃上充滿想象空間。日前，《虹口區北外灘街道控制性詳細規劃修編（公眾參與草案）》完成公示，虹口區將按照國際最高標準整體進行謀劃、開發建設北外灘。

     同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，一線城市的土地出讓市場是結構性變化的。比如今年上海臨港區將放量供地，根據相關文件，臨港   工業地出讓幾乎占了上海全市供應的一半左右；北京今年則是央企國企的天下；廣深基本上公開出讓的土地量比較小，這兩個區域的特點是城市更新為主，定向出讓為主。

     據了解，包括世茂、綠城、旭輝等在內的大房企最近兩年也成立了專門的舊改職能部門來推動在一線城市的城市更新業務。即便是中小房企，城市更新項目的獲取也被投資部門列入業務范疇，以改善投資結構。

      張宏偉進而指出，2017年土地出讓規則變化，有一個明顯的變化是增加了租賃自持用地的比例，基本上整個租賃住宅用地能占到市場一半左右。從當年樓市調控來看，確實有降溫作用；如今土地市場相對進入低迷階段，市場活力需要激發出來，最近的土地出讓規則的調整，更適合當前的市場環境。

     值得關注的是，前述4月10日掛牌的兩幅土地，保證金凍結期限也縮短，房企只需要在參拍前一天凍結資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結期。張波指出，這可以視為應對疫情給予的“紓困”性政策，對于房企來說今年一季度銷售不暢，導致目前現金流非常緊張，20天的保證金凍結期對于房企的壓力不小，縮短凍結期無疑為房企解決了不少流動性問題。

    此外，自持和一定比例的保障房都會很大程度上影響到房企的利潤，自持類房源由于變現周期長，先期投入大，盈利情況普遍不樂觀。近期自持比例減少可以明顯降低房企的運營壓力，尤其在2020年生存壓力不斷提升的背景下，起到的作用更是不容小覷。