“紅5月”殺到：上海樓市修復性回暖背后存隱憂

上海樓市要火了？

“去年底是一個買進賣出的好時機。”最近正在裝修新房子的陳友（化名），在2019年底剛把上海外環邊上的房子賣掉，置換了一套更大的房子。

陳友原本是2016年的時候就打算置換的，無奈遇上“滬六條”的出臺，當時購買二套房認房認貸，不少人被首付卡住，購買需求萎縮，房子一直沒賣出去。她很慶幸在去年底有人愿意買她的房子，當機立斷就賣掉了，“不然等到今年疫情之后，房價又上漲”。

今年上海樓市的“紅5月”如約而至。從3月到5月，上海樓市全面回暖走出了一條直線：一手房4月成交5000套，5月成交9000套；二手房數據上漲趨勢更明顯，3月成交1.52萬套，4月成交2.46萬套，5月成交2.9萬套。

上海一手房5月9000套的成交量，創下了2016年9月以來45個月的新高。而且，5月上海新建商品房成交均價為63717元/平方米，環比上漲6%，同比上漲15%，房價上漲明顯。5月的2.9萬套已經是創下了上海2016年10月以來44個月的新高。而2016年也就是上海樓市歷史上最火爆的那一年。

“滬六條”出臺之后，上海樓市進入盤整期，今年終于迎來一輪爆發，加之土地市場的變化，政府積極推地，有業內人士認為，上海樓市或進入修復回暖周期。

放眼全國，相比上海，深圳、南京、杭州的樓市還要火熱，二手房價已經明顯上漲，深圳西部更是大漲。而各地新房由于限價放松，也上漲明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，實際上上海樓市火熱，其實就是三個要素都具備了，包括供應、需求和貸款。從供應本身來看，4月份開始上海樓盤供應節奏就加快了，房企也在這個時候積極推出項目進行銷售，營銷節奏加快。而從需求端看，實際上也是因為購房需求很強勁，改善的、買學區的等，也還是說明上海不缺購房需求，一旦樓市開放，交易就會上升。而從貸款角度看，近期房貸政策比較寬松，購房成本明顯降低，簽約也隨之加快。

修復性回暖

上海前灘的新房去年之前一律限價8.5萬元/平方米，而今年5月份開盤當天就售罄的東方惠禮均價是9.2萬元/平方米，剛剛開始認籌的前灘三湘印象名邸均價已高達12.18萬元/平方米。據克而瑞的數據顯示，4月新房總計有30個新盤開盤，而其中有28個是在下半月集中入市。而5月也出現了相同的情況，月末數據顯示有21個新盤開盤。

實際上，消費者的購買需求也是不同的，4、5月份以置換為主，進入6月，剛需上車盤成交較多。4月推出的大部分為高端盤，東方惠禮、中海匯德里、碧云尊邸、靜安府西區、濱江凱旋門等，平均認籌率超過100%，甚至有好幾個項目認籌率接近200%。

樓市反映的是資金流動性。6月18日，人民銀行以利率招標方式開展了1200億元逆回購操作。業內解讀為政策繼續維持定向寬松。綜合同策研究院首席分析師張宏偉等人觀點，在堅持“房住不炒”的大方向之下，預計房地產調控的大門打開的可能性不大，買不買房關鍵還是看“信貸+人才”這兩扇窗戶開得有多大。全球信貸寬松，人才的認定標準會越來越低，這兩個方面的政策預計將是2020年市場的主流政策。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，各地火熱的樓市“小陽春”還會再繼續維持幾個月，假如5年期LPR保持不變，那么在7-8月份成交量會顯著回落至常態。

但上海鏈家分析師楊雨蕾認為，目前市場處于一個修復的狀態，等行情調整完就會恢復常態。易居研究院數據顯示，6月1日-18日，上海一手房成交3905套。這距離5月超9000套的規模還有點遠。

上海中原市場分析師盧文曦也指出，從6月起至今，新房成交大約35萬平方米，整個6月份估計有70萬平方米的量，會比5月份的超過100萬平方米的量少。二手房方面大約2.5萬套，相比5月份也略有下調。

然而，4、5月的需求大漲，令上海的供應缺口一下子就暴露了。克而瑞研究中心數據顯示，截至2020年5月，上海新房（住宅+別墅）庫存套數僅有57707套，為近一年新低。上海新房市場庫存顯示出不足的趨勢。

供應斷層，導致需求也出現斷層。5月青浦、松江、南匯等區域成為主力成交區域，成交多為400萬-500萬元總價的房子，且下半年上海一手房供應主要集中于外環以外區域。

值得一提的是，上海市中心近期也有個別樓盤出現超低認籌率。知情人士透露，中環某項目首開認籌率只有10%，下半年樓市熱度持續性充滿變數。

一手房庫存告急

上海新房缺口到底有多大？

5萬多套一手房，如果按照4、5月份成交的速度來計算，上海的一手房只夠支撐8.2個月；按照過去一年（去年5月到今年5月，除去受疫情影響的2、3月份）平均每月6000套的去化速度，也僅僅只夠支撐9.6個月。上海一手房市場供不應求。

來自上海中原的數據顯示，上海新建商品房供應在4月份的時候超過90萬平方米，到5月份卻跌至60萬平方米，而成交面積卻從60萬平方米躍升至超過100萬平方米。

上述業內人士指出，近期房企積極拿地也有應對供應缺口的意味。以金地為例，近期拿地動作頻繁，雖然蘇州地塊沒有獲得成功，但其先后布局南京和上海。6月，金地以25億元拿下南京江北新區的4幅地塊，總面積達13.89萬平方米；29.02億拿到上海青浦一幅宅地。

業內人士指出，金地有拿地補缺的需求，該公司2019年在華東地區營收規模有所下跌，占集團收入比例10.68%，官方解釋稱因為該區域房地產項目結算面積減少。

據中指院監測數據，6月1日—18日，上海共成交11幅土地，土地出讓金約87.2億元。而今年1-5月上海成交土地出讓金約1047.52億元，平均溢價率為0.8%。

從房企積極拿地可見，土地放量供應的趨勢也比較明顯，尤其是浙江一些二三線城市，存銷比已經跌至10以下，比如溫州、杭州、寧波。近期，嘉興、寧波土拍大熱。中原地產研究中心統計數據顯示，截至6月19日，全國土地市場持續升溫，特別是深圳、廣州、北京等城市高價地持續出現。北京去年土拍還是限競房的天下，而今年土地很多已經不限價。

上海近兩個月一二手房的成交態勢，加上土地放量，導致大部分房企對市場信心大增，全年投資拿地的規劃沒有因為疫情做調整。其他多個城市賣地也很積極，土地市場成交額持續上升。中原地產研究的50大城市年內第一次出現了3個千億賣地城市，分別為北京、杭州、上海。其中杭州1482億、北京1143億、上海1258億。

今年以來，全國50大城市賣地2萬億，同比上漲14%。33個城市賣地超過200億。52個城市超過百億均刷新歷史紀錄。

張大偉認為，房企開始積極拿地，主要是為了追求市場規模，特別是很多近年拿地很少的企業，也開始積極拿地。