第一批集中供地過半不賺錢？第二批釋放利潤空間與“搖號”雙管齊下

8月底，杭州官方重新發布第二批集中出讓土地公告。

根據公告，第二批土地共31宗約2873畝，總建筑面積約466萬平方米，總起價約629億元，計劃于10月12日-13日出讓。同一時間段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的規則，三個城市有一個共同點，就是土拍溢價率天花板設在15%以下，成都大多數地塊在9%-11%。南京在溢價率觸頂之后，將采取“搖號+預售條件提高”，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

實際上，據自然資源部規定，當地塊溢價率達到上限后，可通過3種方式確定競買人，南京、杭州選擇了線下搖號。此外，三個城市在合作開發、競買資格等方面均有不同程度的嚴控，但杭州在部分地塊（尤其是競品質地塊）起拍價略有下調。

杭州土拍新規，相對南京等城市仍有調控空間。比如南京不僅規定所有地塊都要競品質，而且還規定拿地6個月內不能上市等。

“每家測算不同，至少過去20%現在15%，比原來多5個點總有的。”杭州一家房企認為，第二次集中供地給開發商留出了利潤空間。另一家在杭州首次集中供地中大舉出手的房企相關人士向21世紀經濟報道記者透露，還有興趣參與第二次集中供地，但要拼運氣了。房企們有一個共識，就是杭州首次集中供地中，融信143.2億買7幅土地的情況將不會再現，除非開發商敢于冒險，又有足夠家底，去拼競品質地塊。

除了一線城市，目前已官宣調整第二次集中供地的城市南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟南等城市，這些二三線城市的共同點是：大幅降低拿地成本和門檻。

然而，近期中報業績集中發布期間，各家房企管理層在業績會上表達的觀點很明確，謹慎看待第二次集中供地。

土拍游戲規則改變：首輪集中供地多半不賺錢？

杭州第二輪集中供地新規一出，業內人士都認為，相當于政府對土地也進行了“限價”。查資金來源、嚴控馬甲公司參與等等手段多次在土地市場調控中出現，房企拿地和普通人買房越來越像了，如今更要通過搖號決定（達到封頂溢價后）。

雖然這次土拍新規降低了溢價率，部分地塊起拍價略有下調，但房企的利潤依然十分有限。特別是競品質地塊，未來即便起拍價拿地，也可能面臨虧損的情況。而且現房銷售，時間成本和風險系數依然很大；40％的投銷比紅線也擋住了部分房企，這些房企連“上車”的資格都沒有。

這也表明土拍對房企的資質要求越來越高。但據2021年中報業績發布會釋放的信息來看，不少頭部房企認為，第一輪集中供地中，除了一些特別的城市，基本上22城大部分土地地價都有不同程度上漲。某頭部房企在一場投資者會議上透露公司研究，首批次集中供地土地中，有接近60%是不賺錢的，甚至這里面還有比較多可能是虧本的。這或許就是各地調整土拍新規之后呈現出一個降地價的局面的原因。

比如杭州第二次集中供地試點的10宗競品質地塊，雖然有部分地塊下調了起拍價，但由于要現房銷售，賬仍然很難算平。開發商不怕凈利潤率低（1%都能接受），但最怕沒有回款，沒有現金流。降杠桿背景下，融資成本變得難以承受。有房企測算后表示，即便零溢價拿下競品質地塊，一樣會面臨虧損。

實際上，杭州第二次集中供地的調整力度，也有些低于業內人士預期。比如，呼聲較高的增加土地供應規模，并沒有出現；預想中的起拍價下調，也沒有大面積出現。進入9月以來，杭州正經歷一波紅盤潮，又將出現一批中簽率極低的樓盤，房企將很快收獲現金流。此時，杭州等地的第二批集中供地定在國慶后；間隔一個多月，房企正好有錢拿地。

起家于浙江諸暨的祥生控股集團執行董事兼行政總裁陳弘倪指出，今年上半年4-6月份有22個重點城市已經完成了第一輪集中供地，祥生都有積極參與，并且獲取了部分優質土地，尤其是在浙江省。同時面對下半年的政策變化，祥生還會積極研究政策本身以及土地項目本身的合理性，然后做出相應規劃。

旭輝董事長林中有一個新發現：第一次的集中供地以后，整個行業的合作緊密度有所加強了。他因此做了一個決策，第二批集中供地政策有所優化以后，要持續提升旭輝的并表率，提高在所有聯合運營項目當中的股權比例，未來3年或者4年左右，林中希望把旭輝的并表比和權益比提升到70%左右。

土地投資多元化：房企拍地低預期

此前在第一輪集中供地中，不少頭部房企鮮少拿地，面對第二輪集中供地，它們同樣堅持自己的拿地節奏。比如世茂。就在8月30日的中報業績會上，世茂控股董事局副主席、總裁許世壇表示，22城外世茂也拿了不少地。

據透露，通過合作拿地，世茂2021年上半年總共拿了超過200億權益的土地，就在7、8月土地價格有所回調，世茂追加了100億的投資。換言之，2021年以來，世茂土地投資在300億左右。

萬科對土地市場的預判一向走在行業前列。萬科總裁祝九勝指出，土地市場的供應端確實呈現一些多元化的特征，比如說各種渠道都有，首先雙集中是一種新的方式，然后大家可能也注意到項目層面并購也是一種方式。

一個事實是，過去三年，萬科在項目層面的收并購已占整個開發業務投資額近40%。

越來越多頭部房企投資在拿地方式上鉆研，世茂則走出了一條特色路徑。許世壇認為，現在的調控不鼓勵炒作，不鼓勵非理性；比較鼓勵自主，比較鼓勵謹慎型的投資。“當然第二輪供地已經限制了溢價率，但是也有一些新的管理辦法我們都在積極研究，如果下半年看到有好的機會，因為我們的現金還是可以的，也是可以謹慎投資，但是肯定不可能去拍一些貴的地。”許世壇透露。

縱觀全國，今年上半年土地的成交面積同比下降了11%，量縮價漲，房企的利潤空間被壓縮。21世紀經濟報道記者通過梳理中報數據獲悉，從房企上半年的投資表現來看，不少房企積極開辟多元化的拿地模式。

比如金科2021年中報披露，上半年從公開市場招拍掛獲取項目的占比也下降至43%，通過“地產+商業”“地產+產業”收并購、一二級聯動等方式，獲取項目的占比大幅提升至57%。

值得關注的是，即便是對于集中供地的城市依賴性并不是特別高的中梁地產，也在首輪集中供地中的成都、蘇州等地出手好幾幅地塊。中梁首席財務官游思嘉透露，一般在集中供地城市的項目，因為限價，中梁不一定會做并表，但其表示，未來會觀察現在的政策的一些進展，符合預期就出手。

綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍指出，第二次集中供地的規則調整，表明壓力已經在不同層級上傳遞：從金融機構到房企，從房企到地方政府。消費者的預期也在改變，從房地產行業本身層面上來講，其實從整個經濟大環境，對醫療、教育、資本在大面積的動作的整治過程當中，使得整個社會購買力正在發生大幅變化。他認為，整體的調控思路到底是不是會進一步的深化，還是隨著很多企業出現了承兌的危機之后會有所緩和？目前還有待觀察，給行業也出了一個很好的題目，所以今年下半年的整體投資，綠地香港不為完成計劃而完成，而是要根據市場的調整狀況，選擇合適的投資機會。

作為中小房企企業主，三盛控股董事會主席林榮濱也認為，集中供地目的是為了把地價限下來，但是從第一次供地的情況來看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暫停鍵；現在第二批供地發生了非常多政策的變化，更傾向于有品質和各方面給房地產留下一定的空間，這個對房地產行業整體是一件好事。據其透露，三盛地產投資拿地遵循“4-3-3”的投資邏輯，即40%是勾地，30%是收并購，30%招拍掛的投資方向，包括今年上半年有85萬平方米基本上都是通過勾地的模式達成。