深圳集體“打新”下的樓市虛火 監管趨嚴 供地增加 炒房者面臨“斷崖”風險

“身處深圳，不看房不買房不關注房，就像你站在泰山頂上，不看風景，盯著自己手機里存的熱播電視劇一樣。”

在深圳的一個買房群里，有人拋出了這句話，吳林（化名）心里一緊，趕忙又看了看自己的賬戶，發現資金還沒到位，不禁有點著急。

吳林是一名來自江蘇的“炒房客”，前些年已經在深圳買了房，最近又想參與“打新”，再買一套。

“打新”是今年深圳樓市最熱門的事情，即參與搖號，搶購新房。自從3月份疫情趨緩后，以招商灣璽為代表的新盤入市，都遭遇了購房人的“圍堵”。有人遺憾，有人驚呼，也有人冷嘲熱諷。而無論是誰，都被這波熱浪裹挾。

打新的背后，是去年11月豪宅稅取消，深圳樓市迎來一波明顯的上漲，尤其是寶中、光明等區域，多個新房二手房價格倒掛，讓人們覺得，賺快錢的機會來了。

打新之后要真正賺錢，取決于二手市場的流通和價格。事實上，深圳二手房去年就開始有一股聯合炒作、拉高出貨的風潮，配合著新房市場的繁榮。

有關部門已經關注到這種現象，提示了掛牌價高、存在炒作的風險，也處罰了一些中介機構，點名批評了部分社區。

打新就一定能賺錢？深圳房價會“永不落”嗎？沒有人可以打包票。人們曾經以為北京房價“堅挺”，但事實上北京房價已經陰跌了三年；在去年豪宅稅之前，深圳大部分區域也是陰跌了兩三年，即使現在，深圳也不是所有區位都上漲。

隨著深圳有關部門對二手房的監管趨嚴、加大供應土地和新房，供需矛盾有望緩解，以及三年限售拉長了投資周期等，“打新”賺錢的空間在縮小，風險則在加大。

“打新”進行時

吳林已經好幾年沒有感受到深圳樓市的這種亢奮了。上一次似乎還是在2015年。

她加了好幾個購房群，和朋友們同時關注著好幾個盤。6月18日，位于寶中的新錦安海納公館突然推出5套房源，僅兩天時間就有約1000人認籌。

新錦安海納公館是新錦安壹號公館的二期，據鏈家信息顯示，壹號公館二手房去年底的成交價為11萬，現在掛牌價13萬多，對比海納公館8萬多的新房價格倒掛空間十分明顯，“買了必賺，你要相信這是在深圳”，吳林說。

現在，打新早已經不是深圳人的專屬福利，不論是哪個樓盤都有外地人“打新”的身影。

吳林這段時間剛好在深圳小住，一聽到消息就抓緊時間去認籌了。她告訴記者，認籌現場比較熱鬧，但感覺大家都比較佛系，覺得這5套房近千人搶中簽概率不大，多半還是陪跑，搖到了就考慮，搖不到就算了。

吳林很后悔，去年也來過這個盤，當時問了價格但是沒買，因為沒想到在深圳在那么高的價位上今年還能再漲一波，這次戶型也能勉強接受就想來試試運氣。

另一邊，她又慶幸，前幾年來深圳從事互聯網方面的工作，掙了一些錢也加入了“打新”，當時買了南山區的豪方天際，如今房價一直上漲。而她現在已經不工作了，一半時間住在深圳一半時間住在江蘇。

與前兩年搶豪宅不同，因為去年底至今的房價上漲，今年深圳許多剛需盤也有了“操作”的空間。除了海納公館，上周金融街進入深圳的第一個項目融御華府也賺足了眼球，準備認籌的購房者前一天晚上就排上了長隊，最后被政府緊急喊停，線上重來。

除了融御華府，沙井海岸城、潤四等“網紅盤”都是今年投資者看好的“打新”目標。

深圳樓市的“打新”現象由來已久，第一個被打新的“網紅”是2014年開盤的華潤城潤府一期。當時均價4萬/平方米，兩年后華潤城二期均價7.5萬/平方米，2018年潤三均價8.5萬/平方米，鏈家平臺顯示其5月二手房掛牌價已經高達16萬+，去年底成交的一套三室兩廳也達到每平14萬+，打新賺錢效應驚人。

從2018年開始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪們三三兩兩蹲在地上等待招商雙璽的搖號，網稱“5000萬蹲”。

2019年，深圳灣華潤瑞府8000萬1套的公寓幾分鐘內被“秒光”。同樣需要500萬認籌金的深業中城也被搶光；今年，招商灣璽三開三罄，疫情也沒能阻擋富豪戴著口罩排隊搶房的腳步。

價格倒掛的誘惑

從華潤城這個網紅盤的成長史，可以透視深圳人競相“打新”的原因：賺錢效應。

首先深圳因土地和新房供應經常緊缺，二手房市場流通性強于其他城市。而新房因限價政策的存在，往往比周邊二手房更加便宜，低價買進隔幾年再賣出去，倒掛產生的利潤空間少則百萬多則達到千萬，買到就是賺到這種人人都懂的道理，誰會不愿意去嘗試一次？

去年11月，深圳取消了豪宅稅，等于少了幾十萬甚至上百萬的稅費，促進了二手房迎來新一波的熱潮，至今未熄。根據國家統計局數據，5月份深圳二手房價格比上月上漲1.6%位居全國第二。

一位準備買潤四的購房人對記者表示，她手頭資金一直都很寬裕，買房通常都是一次性付款。2016年她又有錢又有名額，有一套半島城邦三期的房子擺在她面前，但當時覺得投資房地產不靠譜就沒買，結果同學買的現在已經升值了1200萬。她羨慕不已，于是現在賣掉了一套房子抓緊騰出名額，準備“打新”潤四。

而支撐深圳房價長期上漲的因素，還有地價。2015年底，泰禾在尖崗山拍出近8萬/平的樓面地價；去年，深圳史詩級土拍，光明幾塊土地價格都上了4萬/平方米。

不同于其他一線城市，深圳的購房資格最容易獲取。像吳林這樣的外地人在深圳買房的資格門檻也并不高，本科及以上可以直接落戶，立刻就能買；或以公司名義買。

中原、貝殼等中介機構人士表示，這兩年，越來越多的外地人看中深圳的發展前景都來深圳買房。一些北京、上海、廣州等地的人把戶口遷到深圳買房。

有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動資產。甘俊攝

隱秘的炒房鏈條

事實上在深圳，已經形成了一條完整、成熟的炒房鏈條，從資格、貸款到買房、賣房，都有一連串的機構在運營。

打新之后的變現是關鍵，也就是二手房市場的價格。這方面，深圳已經出現部分區域部分小區二手房業主聯合坐莊炒作房價的現象。

去年底，深圳二手房業主連連作妖、抱團漲價，最后被住建局點名，就是一出令人咋舌的“大戲”。去年11月，恒裕濱城的業主群截圖瘋傳深圳地產圈，“D戶型業主聽指揮，統一掛牌價到2600萬，低于這個數不賣”，“下周2700萬，謝謝”。

恒裕濱城的集體漲價，好比星星之火，從前海、寶中，到碧海、龍華，十幾個小區業主群開始謀劃“漲價同盟”。

很快，監管就注意到了此事，恒裕濱城、鳳凰里小區的相關業主被約談、小區二手房的網簽也被暫停。

疫情期間樓市變冷，但自3月疫情緩和后，炒作風又重新刮起，不少樓盤抱團漲價。深圳多個房產中介發現，華潤城1-3期的二手房源掛牌價，突然飆升，最高到了20萬/平方米，很多都在18萬/平方米。而在春節前，報價也就在12-13萬/平方米。

據彼時貝殼網二手房平臺數據，掛牌價突然飆升的不只是華潤城，南山區的后海、蛇口、前海和深圳灣片區，業主們都爭先恐后提高掛牌價，陽光海濱報價漲12%左右，三湘海尚漲15%左右，恒裕濱城二期漲15%左右。

鄰近南山的寶安中心區也隨之效仿，抱團漲價，很多樓盤春節前還在7-8萬/平方米，都掛到了10萬/平方米，壹方城、凱旋城、幸福海岸等樓盤都漲幅明顯。

深圳房地產中介協會調查發現，部分小區業主集體掛高房價，是為了通過“高評高貸”的方式，獲得經營抵押貸款，然后再把貸出來的錢投入樓市，其中有經驗的投資客，為躲避資金監管，甚至將貸款轉手了十余人。

4月開始，因掛牌價格虛高，數個小區被深圳市房地產中介協會“點名”，南山超過20萬/平方米、光明超過7萬/平方米的房源，均被下架。

上述協會還指出，局部樓盤被“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產中介人員等多個利益方組成的機構化團隊利益鏈，在助推此輪樓市“虛火”。他們擔心，這樣的拉高出貨會誘人入彀，產生風險。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，“深房理騙局”事件也說明，樓市投資已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”鏈條下是數不清的投資客。

有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動資產，寄望于轉手后高位套現，賺個盆滿缽滿。

據深圳中原研究中心數據，深圳樓市的杠桿率一直處于高位，近幾年來持續領跑全國。2019年，深圳住戶部門杠桿率增至83.2%，領先北上廣，比全國均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住戶部門中長期貸款增加544.93億元，重回2017、2018年高點。

深房理和蟹姐姐僅僅是被公開爆料的個例，在深圳，這樣的“大V”和會員還有很多——在向大V深房理繳納萬元會費后，蟹姐姐根據深房理的指導，通過假結婚獲得了購房資格、再疊加經營貸、小額貸等杠桿成功購房，正當蟹姐姐做著炒房暴富的美夢時，深圳金融辦和銀監局出臺了延期半年的企業貸新政，讓蟹姐姐的資金鏈斷裂，炒房夢就此破滅，購入的700多萬房產被小貸公司凍結，她準備拍賣償還過橋貸款。

像蟹姐姐這樣的炒房客甚至膽子大到拿出所有的積蓄、透支所有的信用卡、把杠桿加到極致來炒房，企圖以小博大。

并非穩賺不賠

深圳樓市的投資投機購房近年來一直高于其他城市。據深圳房地產研究中心數據，2015-2016年房價漲勢最盛時，投資性購房的比例從20%上升到40%，甚至更高；投資客中非深戶籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳樓市也常常有著30%的投資客比例。

今年3月以來，據深圳中原估計，入市的投資需求比例大概在40%左右。

但是這么多的投資客，他們對于未來不像前兩年那么有信心了。比如他們針對最火的網紅盤潤四就有了預期的分化。

據深圳多位房產中介猜測，潤四的定價會在10萬/平方米以上，相比二手房13-14萬的成交價，仍然存在一定的套利空間，但后續上漲的空間，充滿了不確定性。

從時間成本來看，潤四交樓大約還需要2年，之后辦證加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的時間成本和資金成本都比以往要高。

綜合來看，一些投資購房者認為，“打”潤四想盡辦法獲得房票、疊加杠桿籌集資金付出的高昂成本，已然不那么劃算了。

目前熱炒的光明區域，新房價格5萬多/平方米，加上各種成本，后續要賣到七八萬左右才會有得賺。而對這個漲幅會不會來到，什么時候到達，很多買房人其實心里都沒底。

李宇嘉認為，“深房理騙局”反映出的問題，比如假離婚和假結婚、假借名額、經營貸進入樓市，中介、大V、自媒體加持下的炒風日盛，都需要在監管上創新手段，政策要精細化，責任要落實到位，對作奸犯科者的懲罰，不能蜻蜓點水，金融和住建部門的合作，要有實質性舉動，不能甩鍋。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，深圳應防范打新風險，嚴厲處理惡意哄抬房價、違規收取“喝茶費”等行為，有助于遏制樓市虛火。

政策層面的風險也在加大。國家反復強調“房住不炒”，近兩月來，深圳政府對二手房的監管也頻頻升級，對哄抬房價、掛牌價虛高等不良行為進行了嚴肅處理，并嚴查經營貸等加杠桿的違規操作。

除監管趨嚴以外，深圳政府今年還將大幅增加住宅用地和商品房供應，若深圳的住房供需矛盾能夠有效解決，“打新”的投資客也將面臨更大的風險。

看到風向有變，吳林開始猶豫。她認為潤四產品、位置、價格都不如潤三好，投資獲利的空間沒那么大了。