杭州熱錢涌向類住宅項目 監管提示7大風險點“狙擊”投資資金

9月29日，杭州住保房管局官網發布購房風險提示，提醒廣大購房者應在購買商品房時謹防七個“凡是”，并公布舉報電話。

杭州住保房管局清楚地指出購房者應注意的7大風險點：凡是開發企業未取得預售證收取購房款的就是風險；凡是開發企業要求購房款打入非監管賬戶的就是風險；凡是開發企業提供的監管銀行與監管賬戶與預售公示或網簽合同約定不一致的就是風險；凡是開發企業以提供購房優惠為名誘惑簽訂線下合同的就是風險；凡是開發企業采取售后包租方式銷售未竣工商品房的就是風險；凡是開發企業承諾商業辦公項目可以改為類住宅用于居住的就是風險；凡是開發企業承諾商業辦公項目可以燃氣入戶的就是風險。

杭州住保房管局表示，接下來，市區兩級住保房管部門將積極落實宣傳，督促開發企業在售樓部放置風險提示標牌，在商品房搖號報名平臺中增加購房重大風險提示功能，保障購房者合法權益。

杭州此舉針對的是商辦項目，尤其是類住宅性質的商業大平層項目。這與近期杭州商業大平層交易火爆有關。知情人士透露，最近幾個月，杭州市區內的類住宅性質的商辦大平層項目，價格漲幅達到30%-40%，比如西湖區某項目，由上半年的2萬多元/平方米，短短幾個月時間漲到了現在的3萬多元/平方米。

一二手房價差導致不少資金涌入一手房市場，但新政以來，不少投資資金被擠出杭州樓市，而二手房最近跌幅也比較明顯，投資資金“謹慎入場”。加上受限購限貸政策與銀行利率調控的影響，杭州入市門檻抬升了不少。資金開始瞄上不限購不限貸的商辦性質的類住宅項目。

“原先有一些滯銷的商辦項目，中介也借機拿出來推銷。”一名長租公寓投資者告訴21世紀經濟報道記者，近期中介推銷公寓產品的理由就是，這是一種可以作為資產配置的投資形式。

與最近杭州市場表現出來的吸金能力一樣，類住宅項目隱藏的風險同樣引發了政府相關部門的高度關注。

今年上半年杭州300平方米以上的商業大平層成交約750套，去年全年成交599套，交易量是去年一整年的1.25倍。-IC photo

樓市下行，資金轉向

杭州第三方機構數據顯示，今年上半年杭州300平方米以上的商業大平層成交約750套，去年全年成交599套，交易量是去年一整年的1.25倍。

杭州一手樓市搖號中簽率越來越小，且不限購的區域只有臨安，而臨安距離杭州市中心45公里以上。那些手持貨幣，有需要在市區地段居住的人群，便將目光投向了市區的公寓產品上。據業內人士透露，杭州目前在售類住宅產品大約有一半是現房或者準現房，對于那些對地段有要求又缺乏房票的消費者來說，如果買精裝的公寓可以拎包入住的話，可以節省不少時間成本。

今年7月份以來，杭州二手房成交量大幅縮減；截至9月28日，杭州二手房成交量不足3401套，創年內新低，這也是自今年4月以來成交量不斷下探。杭州8月5日出臺樓市新政之后，此前狂漲30%-40%的二手房價也開始回落，加上稅費、銀行放款周期拉長等影響，二手房市場逐漸下行。

資金開始轉戰商業大平層或公寓。實際上，近兩年來，網紅經濟的崛起與外來熱錢的蜂擁，導致杭州的商業大平層供不應求。高達幾千萬一套的商業大平層同樣引發爭搶。

克而瑞數據顯示，今年1-5月杭州300平方米以上商業大平層共成交601套，累計成交面積26.4萬平方米，累計成交金額近60億元，套均成交價1030萬元。反觀去年的杭州，300平方米以上商業大平層成交總量661套。換言之，今年5個月的成交量就已接近去年九成。

好找房數據顯示，8月份，杭州市區二手房簽約套數TOP10中，類住宅項目占了一半。

杭州目前商辦公寓的市場行情，讓不少業內人士想起了2016年的上海，彼時上海商辦類住宅項目同樣被資金蜂擁購買。2017年初，經歷資金瘋狂涌入公寓市場之后，上海明確規定商辦公寓暫停銷售。杭州的投資資金路徑與上海極為相似。

杭州住保管理局此時發布購房風險提示，與熱錢盲目流入公寓以及公寓爆發的問題有較高關聯度。值得關注的是，風險提示中“凡是開發企業采取售后包租或變相售后包租方式銷售未竣工商品房的就是風險”這一條，重申售后返租風險。這一風險在類住宅市場并非新鮮事。

據錢江晚報報道，位于申花板塊的綜合體藍鉆天成，幾年前以返租方式銷售商鋪和車位，但目前不少業主表示已多月未收到租金。

董先生在2019年6月，經中介介紹購買前述項目一間10.72平方米左右的商鋪，花了19.28萬元。“當時承諾了非常優厚的租金返還，但去年拖欠了2個月的租金，今年以來也有1個月租金未支付?，F在不要說投資了，能把本金拿回來就不錯了?！?/p>

董先生出示的合同在違約責任中明確：若甲方在所購商鋪委托經營期間未能獲取約定的每月收益租金連續或累計達三個月以上，擔保方在第四個月必須無條件按照合同價格回購該商鋪，并向甲方補齊之前未支付的收益租金。

董先生多次催討，得到的回復均是：“沒錢支付租金了?！?/p>

2018年，藍鉆天成以建設商鋪和地下車庫需要資金為由，分別以機械車位17萬元/個，地面車位27萬元/個、商鋪19萬元/個的價格銷售給投資人，并承諾相應的返租租金。按照當時售樓部打出的廣告，一個17萬元的車位20年后的總回報率可以達到365%。

但截至目前，已經有上百人未收到3個月及以上的租金。該項目的運營商——杭州哲元商業經營管理有限公司是藍鉆天成委托經營的第三方公司，目前深陷多宗拖欠租金相關訴訟案里。

杭州另一爛尾樓港龍城也有類似情況，該項目商鋪曾以分割產權的方式，做了售后返租，也向業主承諾過高額的回報。但此后因資金鏈斷裂，返租租金無法兌現。

實際上，各地消費者“踩坑”商辦項目的不少，這些項目承諾返租、回購，最后爆發各種問題。也有一些自住的客戶買了商辦改的公寓之后，發現原先合同上寫著通燃氣的，收房的時候卻只能用電。

杭州此次明確商業大平層不得接入燃氣管道，對不少在售商辦項目影響較大，甚至引發客戶退房。不止于此，杭州已針對商住大平層開展安全隱患綜合整治。那些已交付的商業大平層項目，后期也可能因為監管升級而喪失開發商先前承諾的一些居住功能。

調控收緊

類住宅性質的商辦項目風險如此之大。從杭州住保房管局發布購房風險提示可見，政府正在削弱商業大平層所謂的投資價值。有房企人士對21世紀經濟報道透露，有的商業大平層項目跟燃氣公司的合同都已經簽掉了，但還是被叫停，無法兌現通燃氣的承諾，引發客戶退房潮，加劇了房企回款風險。

政府收緊調控，除了熱錢瘋狂涌入之外，還有關鍵的目的是打擊項目違規操作。據了解，那些打著“精裝類住宅”標簽的商業大平層，項目土地出讓大多明確規定“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房”。

早在2012年1月，杭州就曾出臺《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》，要求非住宅類項目的衛生間要按每層集中設置。這曾一度使得杭州小面積的酒店式公寓幾乎絕跡。

2018年4月24日，杭州市規劃局再次發布《關于擬出讓商業商務用地規劃條件增加類住宅限制要求的函》，文件明確“對杭州市區（含十區）范圍內擬出讓的商業商務地塊，增加類住宅的限制要求”。

在該函發布至今，除了個別規劃條件明確允許建設酒店式公寓等類住宅的地塊，杭州十區范圍內出讓的商業商務地塊，規劃條件中均明確寫明“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于300平方米”。這正是300平方米以上商業大平層的由來。此后，盡管小面積酒店式公寓不再新批，但300平方米及以上酒店式公寓卻有遍地開花之勢。

目前，杭州在售的300平方米級大平層項目就已超過45個，此外還有大量待入市的項目。這幾年的商業項目，大多被打造成具有居住功能的大平層公寓。不限購的商業大平層成了無房票人士的首選，同時商業大平層不限價，相比“高地價、限房價”的住宅樓盤而言，品質上更勝一籌，因此也更能滿足一部分高端改善客群對高品質居住的需求。對開發商而言，大平層類住宅產品的利潤空間也比寫字樓大得多。

值得一提的是，不久前，杭州喊停了市區商墅的建設。據杭州市規劃和自然資源局流出的《內部事務通知單》顯示，以后杭州住宅小區內，底商只能和住宅齊排，只能做沿街商鋪，不能再規劃成獨棟商墅，從而變相拉高貨值，新規覆蓋杭州十區。

業內人士指出，這將牽涉不少原先規劃了“商墅”的項目重新調整方案。在首批重新調整“商墅”規劃的項目中，融信有兩個項目，其中一個是與濱江合作開發的。

前述業內人士指出，隨著商墅、商業大平層這些利潤突破口被堵死，杭州開發商后續在杭州市場的利潤可能要經受更嚴峻考驗，杭州土地市場的降溫也在第二次集中供地中初露端倪。